2.食品药品安全组织保障体系
安全组织保障体系主要评价在区域内是否存在有效的多部门组织协调机构、考察区域内食品药品安全监管是否存在组织与职能漏洞、各部门职能是否清晰、是否存在监管真空、职能重叠等情况。在食品药品安全检验机构上，是否分工明确、有无检测漏洞、有效覆盖度、检测职能重叠等状况。
3.食品药品安全环节管理体系
安全环节管理体系应实现对食品药品的各个环节进行有效的监管，把可能存在的不安全因素消除在未发生危害之前，做好风险控制，以确保公众免受不安全食品的影响。评价指标体系还应评价职能部门对产品研发、生产、流通、使用环节的监管能力，考察职能部门根据法律和经验对食品药品进入市场之前的潜在危害和已经进入市场的食品药品存在的危害进行识别的能力，如通过对在研发环节、生产环节、运输环节等不安全因素进行常规检查能力以及专项整治能力，最终控制危害风险的能力，缓解社会张力等作为新的理念内容，体现在评价指标体系中对职能部门处理显性危害能力评价（即危害已成事实），包括如何对食品药品安全事故中急性危害的短期发作的应对能力，以及慢性危害的长期危害的处理能力，缓解公众的社会张力等内容。
4.食品药品安全管理质量体系
应在评价指标体系中加入对区域内所有企业的质量管理体系评价，整个质量管理应当贯彻到从“田间到餐桌”的每一个供应环节中，其包括的具体内容有：
（1）生产标准体系即每个生产企业的生产标准完善程度达标情况，包括国家标准、行业标准、企业操作规范等；
（2）质量认证体系评价质量认证体系在示范区的覆盖程度，管理上要ISO9000认证，安全卫生上要HACCP认证，环保上要通过ISO14000认证等，实现区域内企业立体式质量认证体系确保食品药品安全；
（3）企业自检制度评价体系还要考察企业是否存在严格的产品自检制度，确保在出厂前先过一道关。
5.食品药品的召回制度
评价示范区内是否存在食品药品召回制度，以及食品药品召回制度的完善程度，包括强制性召回。
4.4.食品药品安全评价指标体系
结合双因素理论设定的评价理念，以及食品药品安全指标系统和相关安全管理体系中设定的因素，以政府、企业、公众为评价主体，分别从底线指标和提升指标考虑，建立双系统指标的评价指标体系。
在双因素理论的指导下，食品药品行业安全评价指标体系的建立，能够将区域内影响食品药品安全的各种因素纳入其中，不仅能使政府层面较为全面地考虑从保健指标到提升指标的各种因素，还能通过公众层面的相关指标对公众的建议意见进行搜集，使指标考核能够为区域食品药品监管提供较为有力的测度依据，并较为全面地反映区域内食品药品行业发展面临的宏、微观环境以及发展的优势和劣势，为区域及时调整发展策略及采取相应的应对问题的措施提供借鉴。在体系构建中，应根据各个指标在实际评价中所起作用的大小赋予相应的权重，以方便进行相关的量化测度。
5.结语
赫茨伯格的双因素理论从不同于以往的研究角度出发，将影响经济活动的因素分为保健因素和激励因素，保健因素是进行指标构建的出发点，在考虑其基础保障因素的同时，要重视对“人”自身价值的考核和探讨，即激励因素作用的发挥，它对人们开展经济活动具有重要的激励指导作用，可以充分调动人们的工作积极性和创造性，激发人们的潜能并发挥群体优势，强调了“满足”的重要性，基于双因素理论构建的食品药品安全评价指标体系体现了这一点。
同样，在测度政府绩效、企业绩效、经济社会发展水平以及实现资源环境可持续发展等的过程中，可以将双因素理论用于引导评价指标体系的构建，使保健因素和激励因素互相配合。如果仅靠提高保健因素，可能会形成短期的满意，但是却难以持久，而激励因素是激励员工积极性的真正内在动力，但如果保健因素得不到满足，也不会让人们感到满意，因此只有将内在激励与外在激励、人的自然需要与社会需要同步有机结合，才能取得最大的激励效果。同时，权变理论认为，没有任何一种适合于任何时代、任何人的管理方式，同样，评价指标体系也不是一成不变的。随着经济社会的进步，现有的激励因素也有可能变成保健因素，因此各行为主体应当及时根据形势的变化及时进行指标体系的调整，使评价指标能够较为正确全面地反映经济社会的发展实际。
在科学可持续发展、以人为本以及构建和谐社会的大环境下，经济社会的发展应当综合考虑各个方面的因素，使构建的评价指标体系能够体现物质效益和人们心理满足双重方面的效益，引导人们采取正确的经济行为方式。双因素理论的引入为指标体系构建提供了新的思路，在它的引导下进行评价指标体系的构建，对于启发人们改变以往的评价理念、采取新的评价方法具有重要的作用，也对新形势下经济社会发展效果的评价提供了新的测度依据。
参考文献
孙东波.Herzberg双因素理论对我国企业管理的启示管理探索[J].市场周刊·理论研究，2006（5）：1-3
鲁先锋，倪伟光.赫茨伯格“双因素理论”的作用[J].现代企业，2006（3）：2-3
李民，麻三山.双因素理论在政府部门人力资源激励中的应用[J].河南社会科学，2009（11）：1-3
影响商品房价格因素分析——以重庆市为例的实证分析
王林生、梅洪常
（重庆工商大学管理学院重庆400067）
摘要：影响商品房价格的因素众多且复杂，理清各因素对商品房价格的影响机理显得尤为重要。本文首先分析了影响重庆市商品房价格的各种复杂因素，进而利用不确定型多属性决策模型对这些因素按影响程度分层，筛选出影响房价重要程度高的因素进入实证分析，通过建立多元线性回归方程对重庆市商品房影响因素进行了实证研究。
关键词：商品房；影响因素；不确定型多属性决策模型；多元线性回归分析
中图分类号：F830.91.文献标识码：A
0.引言
1998年房改以来，城镇居民住房自购，商品房逐渐成为热门话题，居民住房开始步入市场动作轨道。商品房作为一种自由消费品，其价格如同其他商品一样受到多方面因素的影响，商品房除了是一种一般性质上的消费品外，它还是一种资产，是一种投资保值增值的理财产品，影响其价格的因素自然要复杂得多。
从统计数据来看，重庆市商品房平均销售价格从1999年的2053元/平方米增长到2009年的4600元/平方米，增长了124.39%，增长速度之惊人令人叹止，这种“非正常增长”现象引起了政府的高度关注。2010年，政府出台了“房贷新政策”，实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规，这项新房贷政策的出炉在一定程度上打压了商品房的销售，但从目前的实施结果看，对房价并没有形成强烈的压力，甚至有些房价依然“照涨不误”。究竟是谁让中国房价一路攀升？
1.供求因素对商品房价格的影响
房地产产业链长，波及面广，关系民生，是国民经济中的支柱产业之一。房地产既是商品又是资产，房产和地产的结合使得房地产具有消费品的属性，能给消费者带来一定效用，房价是通过购房者消费行为的发生来实现的。
1.1需求因素
马歇尔对消费的研究是基于人的欲望、及其满足程度与满足方式。商品房在满足消费欲望方面至少表现在以下两个方面：一是为了自己住，满足遮风避雨的需要；一是为了满足投资的需要，商品房作为一种普遍性的投资工具具有保值增值的特征。
1.1.1可支配收入
重庆市可支配收入从2000年的人均每年收入6275.98元到2009年的人均每年收入17 311元，增长了175.83%，平均销售价格从1999年的2053元/平方米增长到2009年的4600元/平方米，增长了124.39%。
从数字上来看，房价的升高是与居民可支配收入保持一致的，究竟这种关系是否正确呢？我们可以从经济学视角对两者的关系进一步剖析。从经济学理论来讲，假定住房与其他一般消费品间具有一定的替代性，在其他条件不变时，销售面积会随着居民可支配收入的增加而增加，会使需求曲线右移，商品房价格上涨，所以从房地产市场理论分析可知：我国房地产价格与居民可支配收入具有长期的正向关系。
1.1.2人口数量和结构
一个城市的人口数量和结构影响该城市的消费总容量，尤其是城镇人口数量对商品房需求影响较大。随着重庆市城市化进程的加快，农村人口对商品房的需求将增强，家庭小型化和分散化的进程也加快了对商品房的需求。重庆市2009年全境人口3144.23万，其中农村人口占61.7%，人口密度382人/平方公里，2009年人口增长率为3.7‰。
人口城镇化是一个世界性的人口运动规律，是社会发展的必然趋势，它是经济发展的推进器，一般以城镇化率来表示，其计算公式是：城镇化率=城镇人口/人口总量，反映的是人口向城镇地区聚集程度。重庆实现了人口城镇化进程快速发展，1996年，重庆城镇化率仅为 29.50%，低于全国平均水平 1.0 个百分点，到2009年城镇化率为51.59%，实现了赶超全国平均水平的目标，重庆市代市长黄奇帆作的《重庆市人民政府工作报告》中提出，2010年重庆主城拓展全面进入外环时代，该市城镇化率将提高到53%。
1.1.3消费者预期
在“国十条”的影响下，消费者在购房与否的决策上，越来越多的人持观望态度，消费者增加了对不确定性的预期。通常情况下，我们在消费领域研究不确定性的通用方法是用预期效用代替效用。
这一模糊式的表达式表明，消费是受很多因素影响的，这些因素都干扰着消费者决策，自然会增加消费者对不确定性的预期。
对不确定性的定量化测量，可以通过对未来消费系统的信息量或熵的测量来反映。
当消费者能较准确地预见未来时，不确定性较小，最小时U=0，当消费者完全不能预见未来时，U=KlogS，不确定性最大。当前消费者对于房价的未来走势虽然均保持较强的预见性，但由于受政府政策压力的影响，应该说消费者的U值在之间。
1.1.4恩格尔系数
一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出则会下降，这就是着名的恩格尔定律，恩格尔系数（EC）是对恩格尔定律量化的一个数学表达式：
EC=恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100%
恩格尔定律是一个经验数据，根据其他国家的发展经验，食品支出在总消费支出中所占的比重会逐渐下降，恩格尔系数呈下降趋势；住房消费在居民消费结构中的比重逐步提高。根据联合国恩格尔系数来评价贫富国家生活水平面的标准，恩格尔系数在60%以上为绝对贫困型；50%～60%为温饱型；40%～50%为小康型；30%～40%为富裕型；30%以下为极富裕型。
从以上数据分析可以看出，重庆市正在向富裕型社会迈进，根据国际社会及国内发达城市经验，其居民对住房的需求将逐渐上升，需求的增加将带动房价的上升。
1.2供给因素
供给是指生产者（企业）在某一特定时期内，在每一价格水平时愿意而且能够供应的某种商品量。影响商品房供给的因素主要包括影响企业供给愿望与供给能力的各种经济与社会因素。
1.2.1土地价格
根据房地产经济学的相关理论，土地的一级市场价格加上土地的后期投入，形成了房地产市场中的房地产价格基础，然后经过市场的供需平衡，最终形成房地产的价格。这样，由于后期投入一般是固定的，土地的价格就成为房地产价格的重要因素。
从数据上看，重庆市土地交易价格指数反映出土地交易价格一直呈现上升趋势，通过“招拍挂”方式出让土地的改革迫使开发商抬高竞价来获得土地的开发权，土地价格的猛涨加大了开发成本，使商品房价格不断上涨。曾向阳在其《地价与房价的实证研究》一文中通过使用Granger因果检验的方法得出结论：房价与地价相互依赖于当前价格和政策，如果当前的价格在理性的范围之内，那么，政府政策的正确方向应该是使人们形成房价与地价成正比例增长关系的预期。
1.2.2建筑原材料价格
建筑原材料主要指钢筋、水泥、砂石等，建材价格上涨，必然会造成建筑开发成本的提高，从而对房价造成冲击。2004年以来，建筑材料价格指数一路上升，环比价格指数最低为100.07，最高时为122.3。从开发成本来看，建筑材料价格的上涨以成本驱动型因素推动房价上涨是必然的。
1.2.3开发商对不确定性的预期
开发商对未来市场的预期将影响商品房供应量的大小，目前，重庆市商品房价格在“国十条”的压力下房价非降反增，说明开发商对未来市场预测是乐观的。
