关于物业管理用房私自出租问题，依据《物业管理条例》第30条、第38条、第65条的规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”同时，依照我国法律规定的“房地一体”原则，业主在购买房屋所有权的同时，房屋所对应的土地使用权随之转移。与之相适应，全体业主购买了小区内所有房屋，则对应地取得了整个小区规划范围内的土地使用权，物业公司不得自行处分。为此，该物业企业将管理用房私自出租也没有相关法律依据，属于违规行为。
【案例二】管理某小区的物业企业由承建该小区的开发商组建成立。因该小区某位住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。为此，开发商给该物业企业发来一份通知，要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业企业遂照此办理，使得该住户无法正常生活。（案例摘录节选自现代物业网）
解析与启示：该案例中的住户，既是房屋买卖关系的主体，同时，也是物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任，甚至可以要求解除合同等。但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。
开发商要求物业企业用停水、停电的方式迫使住户交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业企业按照开发商的要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对。（案例摘录节选自物业律师网）
【案例三】某市管理一住宅小区的物业企业因公用电耗问题，将电费从0.53元/度调高到0.58元/度。该小区的一位业主由此一直与物业理论，认为公用电耗不应该由业主出，并开始拒绝按新的标准交纳电费。事隔数月后，管理小区物业处停掉她家中的用电，该位业主当即到小区物业处质问，并在无奈之下，按照0.58元/度如数交纳了电费。不料，当她出门时，与物业管理人员因言语不合，产生了争执，并发生肢体冲突。（案例摘录节选自现代物业网）
解析与启示：在本案中，虽然物业业主拒交电费的维权方式过于偏激，但物业企业也存在着如下不当过失：一是物业企业提高电价之举若未经权威部门批准，仅因公用电耗，就自行提高电价，属于明显的侵犯物业业主合法权益的违规行为；二是不能因业主拒绝交纳电费而停止对该业主提供服务，且通过断电方式来催缴电费的做法不仅不合法，还会为今后问题的妥善解决，留下难以消弭的隐患；三是本来该业主是在无奈之下，违心如数交纳了电费，心境可想而知，物业管理人员此刻应做好安抚工作，但因缺乏理解和善意，竟然随即就发生了争执和冲突，致使一波未平，又生波澜。
第三节 收费拒交冲突
一、收费拒交冲突的概念
收费拒交冲突主要是指物业业主从维护自我权益的角度出发，对物业企业管理与服务上的不满意或不认可，拒绝交纳物业管理的各类费用，并由此与物业企业发生言论与行为上的对立或碰撞。笔者收集整理、研究分析的收费拒交冲突案例共有88例，占收费冲突案例总数的42.5％。
二、收费拒交冲突的原因
1.维权动机过于功利
有些物业业主认为物业企业提供的服务应越多越好，付费则越少越好，最好不付。只要自己应享有的权利，而不尽自己应尽的义务，凡事都从个人利益得与失的角度考虑，维权的心胸与度量十分狭隘。只要对物业企业的管理与服务稍不如意，就得理不让人，立即开始拒绝交纳物业管理费，甚至不给物业企业改正或弥补的机会，自酿双方对立与冲突的苦果，反而造成自身权益伤害的扩大。
2.维权范畴人为扩大
物业业主虽然享有法律赋予的先履行抗辩权的权力，但有不少物业业主却将此权力的使用盲目地人为放大，全然不顾物业管理费的构成比例，针对物业企业的管理与服务上的某一点的不尽如人意，就全额不交物业管理费，严重的甚至连水电费也一起拒交，并由此造成波及其他的不良连锁反应。
3.维权方式存有瑕疵
物业业主维权意识的觉醒，本是件好事，有利于物业管理行业的健康发展，但其维权方式过于单一，凭意气、凭感觉，动不动就拒交物业管理费，又不利于物业管理行业的健康发展。这种单一的维权方式，不仅难以长效地巩固自身的合法权益，反而还会侵害其他守法业主应享有的合法权益，十分不利于物业区域内环境的净化、秩序的稳定；而且，对与物业企业之间问题与矛盾的最终解决，也不会产生任何的积极意义。
三、收费拒交冲突的案例
【案例一】管理李某所居住物业小区的物业企业催收上年度的物业管理费，因李某在一年内连续丢了三部自行车，认为自己交纳的物业管理费中包含安防费，可小区安防并没有真正做到保证自己的财产安全，因此，拒绝交纳上年度的物业管理费。物业企业无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。
法院审理后认为，物业企业收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元安防费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业企业负责。物业企业的安防职责是有一定的范围和限制的，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业企业履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业企业承担。为此，判决李某全额交纳上年度物业管理费404元。（案例摘录节选自现代物业网）
解析与启示：由于当前社会治安环境比较严峻，外来流动人口激增，贼人的作案手法越趋专业化，物业业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下，许多物业业主认定物业企业难逃其咎，并以拒交物业管理费的方式将不满予以宣泄，甚至把物业企业当成保险公司，拟转嫁其财产损失，这都是片面的，也是不对的。如果物业业主要求物业企业承担赔偿其失窃物品的责任，一是要看在物业管理委托合同中，是否有明确与具体的过失赔偿约定，二是要看物业企业是否存在过错行为，两者缺一不可。如果既有赔偿约定，且物业企业的安全防范确实存在过错，业主才有充分的理由可以向物业企业提出赔偿要求，并可以就此向人民法院起诉，由人民法院依法判决。
【案例二】2005年10月30日，北京市某区法院98名执行法官和法警分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”的方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。据悉，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。据介绍，此次共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务的人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款。另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。
解析与启示：本案充分暴露了物业业主缺乏理性的过激维权行为以及由此导致的后果的严重性。这足以说明，在强调民主和法治的时代，任何缺乏理性的维权行为都是一把双刃剑，既害他人，又伤自己。此案无论对物业企业还是物业业主来说，都有着深刻的警示意义。
【案例三】2001年9月，东港市民吉某买了一处面积为81.35平方米的商品房，并与某物业企业签订了物业管理服务协议，约定：物业企业向住户提供物业服务，住户需按每平方米每月0.40元的标准向物业企业交纳物业管理费。合同签订后，物业企业按照合同约定向住户提供物业服务，可吉某却迟迟不交物业管理费，从2003年7月至2005年8月累计拖欠物业管理费800元。物业企业多次找吉某索要，均被拒绝。无奈，物业企业将吉某告上法庭。
被告吉某在法庭上说：“我拖欠物业管理费800元属实，这个钱没交有三点原因：一是在我所住的小区内，开发公司建了一个液化气站，使我们生活在危险中；二是小区内的餐饮娱乐业污染、噪音影响了我们的正常休息；三是住宅楼道口的接线盒没有经过安全处理，这些说明原告的管理存在问题。既然原告提供的服务有欠缺，我就不能向其交纳物业管理费。”
对于吉某的说法，物业企业辩称：在小区内建设液化气站，是经过国家安检部门认可的，该液化气站负责小区住户的供气工作，与吉某的物业管理费没有关系。小区内餐饮业影响住户休息一事，也是不存在的。因为这些餐饮娱乐业的门面是对着外面，不在小区内。至于楼道口的接线盒系电信部门设的接线头，不存在安全问题，只是影响楼道美观而已。
东港市人民法院经过审理认为：按照法律规定，小区内建液化气站，餐饮娱乐业污染、噪音扰民，以及楼道口的接线盒没有经过安全处理等问题，非原告承担的物业管理费服务事项范畴，而物业企业与吉某签订的物业管理协议，系双方当事人的真实意思表示，这份物业管理合同合法有效。被告吉某接受了原告物业企业提供的物业管理服务，应当按协议约定及时交纳物业管理费，拖欠不付系违约行为，应承担民事责任。（案例摘录节选自《辽宁法制报》）
解析与启示：住宅小区建液化气站，给小区业主带来安全隐患；而小区内的餐饮娱乐业污染、噪音扰民问题，也确实令业主头疼。本案中，如果吉某认为自己的合法权益受到侵犯，可以向有关单位或个人提起侵权赔偿诉讼，亦可向相关行政执法部门投诉举报来解决处理。但他将自己的苦恼与不满向与上述问题产生或存在无必然因果关系的物业企业发泄，并以拒交物业管理费来抗议，确实让人匪夷所思，不可理解，为此，也只能从其理念思维上的无知和个人素质上的低劣上寻求答案了。
【案例四】家住城南的陈先生入住新楼盘不久后发现自家的墙皮开始脱落，于是找到开发商要求退房，在双方就此发生激烈争吵后，陈先生便开始拒不交纳物业管理费。陈先生的理由是：他们不让我过好，我为什么给他们付钱？并由此与管理该住宅小区的物业企业发生了纠纷和冲突。
解析与启示：在物业收费拒交冲突中，业主拒交物业管理费的理由可谓林林总总，五花八门，但有许多与开发商有着直接的关系。而物业企业，特别是开发商属下的物业企业往往成了“替罪羔羊”；而让物业企业代开发商受过，显然于法不符、与理不通。俗话说“冤有头，债有主”，只要开发商与物业企业是各自独立的法人实体，物业业主就应明确责任的承担主体。那种不分青红皂白的矛头指向，只能造成物业业主这一处维权的目的还未达到，另一处自身的权益又遭到侵犯，难道小区工作与居住环境秩序混乱、关系紧张、垃圾遍地等现象的出现，不也是对物业业主权益的直接损害吗？另外，从法律的角度看，物业业主因开发商的问题，拒绝向物业企业交物业管理费的行为，同样是违法的。
【案例五】某物业总公司是具有物业管理一级资质的物业管理公司，经物价管理部门批准取得在1996年11月1日至2001年8月31日期间对位于长江公寓第9~10幢、第12~14幢物业管理服务收费许可证，其中对住宅收费标准为每月每平方米1.5元。2001年2月12日，市物价局公布物业管理收费的政府指导价，其中多层住宅一级标准每月每平方米0.65元，二级标准每月每平方米0.55元，带电梯的另加收电梯电费、维修保养费。同年12月8日，物业总公司与长江公寓住宅小区业主委员会签订了物业管理委托合同，约定管理期限自2001年12月8日至2003年12月7日。2000年5月，本市居民李某向开发商购买了位于长江公寓某幢803房建筑面积221平方米的房产（复式带电梯），并居住使用至今，刚开始李某尚能按期交纳物业管理费，但从2001年5月份起便拒不交纳。物业总公司在多次派员登门劝说催收无效的情况下，被迫于今年5月初向区人民法院起诉李某，请求判令被告付还拖欠的管理费及滞纳金。
被告李某在答辩时认为，物业管理机构没与其签订合同，收费标准不一致，收取电梯使用费不合理，没有尽其物业管理义务，己方有权不付其物业管理费。
