某区法院经审理后认为，物业企业向业主提供了物业管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业企业提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车秩序混乱等问题，物业企业提供的物业管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30％。判决杨女士等人只向物业企业支付70％的物业费4865.31元。对杨女士三人反诉要求物业企业撤出小区、恢复被损坏的物业原状、退还业主违法经营所得，因不具备反诉主体资格，故法院对其反诉不予受理。其反诉要求物业企业公示收支账目、公开向业主道歉和要求物业公司赔偿精神损失费的请求，因没有法律依据，也未获支持。（案例摘录中国物业管理协会网）
解析与启示：根据《物业管理条例》第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”因此，业主拒交物业费属违法行为，业主没有任何理由拒绝交纳物业费。如果业主认为物业企业提供的服务达不到要求，那么，业主可以采取法律手段维护自己的权益。
业主在享受到物业企业提供的服务后，就有义务交纳物业费。如果不交费也能享受服务，那对于主动交费的业主来说显然是不公平的，而且，也会在物业业主与物业企业间形成“业主欠费-物业没钱-服务减少-更多业主不交费-物业收费难-服务不到位”的恶性循环现象。
【案例三】某花园小区某业主因拖欠某物业企业1000余元物业费，被物业企业先后两次告上法庭。法院依法审理后判定该业主限期交纳拖欠的物业费。在有效的履行时期内，该业主没有履行法院判决，无奈之下物业企业提出申请执行，但这位业主依然不执行判决，所以法院强制执行，作出对该业主拘留15天的处罚。（案例摘录节选自中国物业管理协会网）
解析与启示：在物业区域内，物业业主与物业企业间的关系应当是相互信任、融洽和谐的亲情关系，因为两者的目标是共同和一致的。这就要求物业业主和物业企业双方都要在诚信的基础上，严格履行双方所签《物业管理服务合同》中约定的各项条款。物业企业要真心实意地为物业业主着想，依法全力提供超值的物业管理与服务；业主也要理解、尊重物业企业的劳动，依法按时足额交纳物业费，支持维护物业企业开展物业管理服务工作，彼此相互理解、相互信任、相互支持、依法行事，避免不和谐的事件发生，共同建设美好和谐的家园，这才是双方的明智选择。虽然在本案中，此场诉讼的最终结果是以物业企业的胜诉而告结束，但物业企业的胜诉充其量也是惨胜而已。倒是物业业主和物业企业之间紧张对立的状态程度，在法院判决后，仍然难以消弭，实在令人匪夷所思。物业企业应从主观上对此作一个深刻的反省，是否尽了一切化解的努力？难道真的不能避免这一现象的发生吗？
【案例四】北京市某物业企业向区人民法院起诉称：该企业与业主田某签订物业管理委托合同，合同约定田某居住房屋由该企业进行物业管理，但田某至今尚拖欠该企业27个月物业管理费共计2372.56元。田某在法庭上辩称，她之所以不交物业费，是因为该企业管理不好，如小区摄像头形同虚设；楼上有人向地上倒垃圾，物业管理人员视而不见；物业企业不代收包裹，导致寄存包裹丢失等。法院审理后认为，田某与物业企业签订的物业管理委托合同合法有效；物业企业已提供了物业管理的主要服务，田某应支付相应的物业管理费。田某虽提供了相关证据，但尚不够充分，故拒交物业管理费的理由不能成立。据此作出判决：田某于判决生效后30日内交付物业企业物业管理费共计2372.56元。
田某不服判决，并提出上诉，在二次庭审中，田某提供了其拍摄的影像资料及照片。经质证，法庭认定影像资料及照片中反映的小区卫生环境差、未安排专职的安防人员进行封闭式管理、磁卡门因损坏不能使用等问题确实存在。
鉴于原审法庭未充分考虑物业企业管理与服务有瑕疵，从而判令田某支付全部物业管理费欠款欠妥，由此对原判决予以改判：田某给付物业企业物业管理费共计1500元。法庭同时驳回了物业企业的其他诉讼请求。（案例摘录节选自我是业主网）
解析与启示：物业企业在收取物业管理费的同时，却提供着低劣服务的情况在现实中十分普遍。在本案中，物业业主在第一次庭审中之所以败诉，就是拿不出有效与有力的证据，证明物业企业管理不好。但在提出上诉后的二次庭审中，物业业主出具了物业企业管理不好的有效与有力的证据，使案件审理“峰回路转”，出现了有利于物业业主的转变。由此可以看出，证据材料对物业企业或是物业业主的重要性。鉴于此，作为物业企业而言，应从中得到这样的启示：随着物业业主的维权意识的日益增强，物业企业在与业主委员会签订物业管理委托合同时，应在合同中具体规定物业管理服务的内容和标准，以明确物业企业在物业管理活动中应履行的义务，并在工作中严格遵循和执行，切忌只收费而不讲服务质量。否则，一旦由此引发矛盾或纠纷，都将会使物业企业陷于对己不利的被动尴尬的境地之中。
【案例五】王某个人购买某商住楼裙楼一、二层经营零售业，因经营亏损，连续三年欠交管理该商住楼的物业企业管理费达100余万元。期间，物业企业多次追讨，但均因王某以无钱可付为由拒交而始终未果。一个偶然机会，物业企业得知王某因无法偿还到期贷款，多家银行已向法院申请强制执行，法院即将把房产拍卖，其中一家银行有意竞买作为营业网点。物业企业觉得银行资产信誉较好，打算在过户后向银行追讨该房产三年来欠交的管理费，否则，不准银行入住，遂前去咨询律师。律师认为，物业企业的想法不妥，建议立即起诉。考虑到时间紧迫，物业企业来不及走完诉讼和执行程序，起诉后，凭法院受理案件通知书向执行庭申请参与分配，执行庭确认债权后按比例在房产拍卖所得中清偿了物业企业管理费40万元。
解析与启示：物业企业在处理拖欠物业管理费问题上应明确一点：管理费不会必然随着物业产权人的变更而变更支付主体。物业管理费是基于物业管理委托合同而产生的合同之债，物业企业是债权人，业主是债务人，被管理的物业是标的物，债权的行使只能要求债务人履行，不能要求债务人之外的第三人承担债务，不论第三人是否取得该物业的所有权。简言之，债权不随标的物所有权的转移而转移。债权与所有权同时存在于同一物上时，所有权具有优先效力，即所有权人优先于债权人行使权利。如果债务人将标的物的使用权在移转给债权人之前转让于第三人，债权人对该第三人无权请求返还或赔偿损失。只有在债务人主体灭失的情况下，债权人才可以要求继承原债务人权利和义务的新主体承担原来的债权和债务。因此，本案中，物业企业无权要求银行支付该物业的前所有权人欠交的管理费，也无权不准银行入住，否则就是侵害了银行的所有权。
根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第297条：“被执行人为公民或其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的或者已经起诉的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。”第298条：“申请参与分配，申请人应提交申请书，申请书应写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实和理由，并附有执行依据”。法律规定的参与执行分配，实质上相当于企业法人破产还债程序，但因我国法律没有规定个人破产，故曰“参与分配”。
因此，申请参与执行分配的债权人必须向法院说明被执行人不能清偿所有债权的事实和理由。多次催交，债务人均以无钱为由拒绝支付，即已证明了这一点。法院在处理参与执行分配时，也是参照破产还债程序规定的清偿顺序来进行按比例分配。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。物业企业发现王某以后取得了其他财产，仍可随时请求法院执行剩下的60万元管理费。
本案给物业企业如下启示：一是追讨欠交的物业管理费，最好以书面形式送达，为今后可能发生的诉讼，提供有效的证据；二是树立风险意识，对欠交物业管理费的物业业主应密切关注其可供执行的财产状况；三是熟悉了解相关的法律知识和法律程序，发现物业业主资不抵债的，可起诉后凭法院受理通知书或执行依据（判决书）申请参与其他正在进行中的执行程序，按比例分配被执行的财产。
思考题：
1.什么是收费冲突？它包括哪些内容？
2.什么情况下会造成物业收费标准冲突？
3.物业管理企业收费标准过低会给小区造成什么样的影响？
4.物业收费违规冲突的概念是什么？
5.形成物业收费违规冲突的原因有哪些？
6.物业收费拒交冲突的含义是什么？
7.造成物业收费拒交的主因是什么？
8.有意欠费、无意欠费、恶意欠费所带来的危害哪个更大？它们会给物业管理企业带来哪些危害？
9.“物业管理企业收费率的高低与服务质量的高低成正比吗？”你对此有什么看法？并说说原因。
