成为一个百万富翁比拥有100万财富更令人满足，因为前者是一个能够创造奇迹的人。
——查理德·德沃斯
学习目标
1.掌握投资性房地产的概念和范围；
2.掌握投资性房地产的确认条件；
3.掌握投资性房地产初始计量的核算；
4.掌握投资性房地产后续计量的核算；
5.掌握投资性房地产转换的核算；
6.掌握投资性房地产处置的核算。
引言
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃。企业持有的房地产除了用于自身管理、生产经营活动和对外销售之外，还可能将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。就某些企业来说，投资性房地产属于经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对大部分企业来说，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
为了适应新的经济形势，规范投资性房地产市场，新的会计准则专门对投资性房地产的确认、计量和披露进行了大量研究，形成了《企业会计准则第3号——投资性房地产》；对于企业的投资性房地产形成的其他业务收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》。这些准则将会在投资性房地产运作中发挥积极作用。
9.1 投资性房地产的特征与范围
1.投资性房地产的定义及特征
房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当可以单独计量和出售。
投资性房地产的主要特征如下。
①投资性房地产是一种经营性活动。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、土地使用权等让渡资产使用权的行为。收取的租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动及与之相关的其他活动形成的经济利益流入。
②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
企业应将投资性房地产与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产(如作为存货用于销售的商品房等)区别开来，单独进行确认和计量。企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根据投资性房地产的定义对拥有的资产进行重新分类，符合投资性房地产确认条件的建筑物和土地使用权，应当归属于投资性房地产。
③投资性房地产有两种后续计量模式。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但在有确凿证据表明企业持有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以用公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
2.投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
①已出租的土地使用权。
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。以下例子不属于投资性房地产：
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的；
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权。
②持有并准备增值后转让的土地使用权。
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
③已出租的建筑物。
已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应将该建筑物确认为投资性房地产。
下列各项不属于投资性房地产。①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产(包括企业生产经营用的固定资产和无形资产)。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。②作为存货的房地产。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
9.2 投资性房地产的确认、初始计量和后续支出
1.投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：①与该资产相关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对于已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁开始日。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
(1)外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
采用成本模式计量时，外购的土地使用权和建筑物，按取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。采用公允价值模式计量时，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产——成本”科目。
【例9-1】2007年1月，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。1月16日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙公司，为期3年。2月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计1500万元。假设不考虑其他因素。
①假设甲公司采用成本模式进行后续计量，其账务处理如下。
借：投资性房地产——写字楼15000000
贷：银行存款15000000
②假设甲公司采用公允价值模式进行后续计量，其账务处理如下。
借：投资性房地产——成本(写字楼)15000000
贷：银行存款15000000
(2)自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，但是建造过程中发生的非正常损失不计入建造成本，而直接计入当期损益。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
进行具体会计处理时，采用成本模式计量的，按确定的成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目；采用公允价值模式计量的，按照确定的成本，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
【例9-2】2007年2月，A企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。2007年9月，A企业预计厂房即将完工，与B公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给B公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。2007年11月1日，三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。
该块土地使用权的成本为900万元；三栋厂房的实际造价均为1500万元，能够单独出售。
假设A企业采用成本计量模式。
A企业的账务处理如下。
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[900×(1500÷4500)]=300(万元)。
借：投资性房地产——厂房15000000
贷：在建工程15000000
借：投资性房地产——已出租土地使用权3000000
贷：无形资产——土地使用权3000000
(3)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量
非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。自用房地产或作为存货的房地产转为出租，应当在租赁开始日确认投资性房地产。
自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权，应当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点，确认投资性房地产。投资性房地产转换的计量见后面章节。
2.有关投资性房地产的后续支出
(1)资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当将其资本化，计入投资性房地产成本。
采用成本模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段后，应当按其账面价值借记“在建工程”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”等科目，贷记“投资性房地产”科目。发生的改良或装修支出符合资本化条件的，应借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目。待改良或装修完成后，如果继续用于投资性房地产的，应当借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。
【例9-3】2007年1月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为1000万元，已计提折旧400万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。1月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。6月20日，厂房改扩建工程完工，共发生支出100万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。
本例中，改扩建的后续支出符合资本化的条件，应当计入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下。
①2007年1月15日，投资性房地产转入改扩建工程。
借：在建工程6000000
投资性房地产累计折旧(摊销)4000000
贷：投资性房地产——厂房10000000
②2007年1月15日至6月20日累计资本化支出。
借：在建工程1000000
贷：银行存款1000000
③2007年6月20日，改扩建工程完工。
借：投资性房地产——厂房7000000
贷：在建工程7000000
采用公允价值模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段后，应借记“在建工程”科目，贷记“投资性房地产——成本”、“投资性房地产——公允价值变动”科目，等到改良或装修完成后，如果继续用于投资性房地产的，应当借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”科目。
【例9-4】2007年1月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。1月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。6月20日，厂房改扩建工程完工，共发生支出100万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。1月15日，厂房账面余额为1000万元，其中成本800万元，累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下。
①2007年1月15日，投资性房地产转入改扩建工程。
借：在建工程10000000
贷：投资性房地产——成本8000000
——公允价值变动2000000
②2007年1月15日至6月20日累计支出。
借：在建工程1000000
贷：银行存款1000000
③2007年6月20日，改扩建工程完工。
借：投资性房地产——成本11000000
贷：在建工程11000000
(2)费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。企业在发生有关的后续支出的当期，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。
