从国外回来就开始注册自己的公司，离开万通，对我而言还是挺痛苦的。成立自己的公司后，首先是关于商业经营上的冲突。张欣在剑桥大学毕业，受过非常正规的西方训练，崇尚的是理性、民主、人文关怀；我呢，土生土长中国老农民的一套。张欣天天要开会，就像华尔街投资银行的那种形式，每一件事大家要讨论，要跟大家说清楚。结果我是一个说不明白事的人，我原来一直是跟着感觉走，我感觉对了，下面的人都跟着我走，你别问为什么。现在每个人都要发表意见，像国外的辩论会一样，我明知道这些人说得不对，却找不到充分的理由。这一段时间又特别痛苦。最后我跟他们说：一个国家要民主，一个企业要独裁。一个国家牵涉到每个人的利益，一个公司再这样民主下去就不行了。当时就和张欣吵架，她认为民主才是有生命力的，你为什么想说清楚而表达不清楚？肯定是你的表达缺少训练。
结果还是以我的意见为主，我认为做生意不要用嘴去说，不要用眼睛去看，要闭着眼睛去听去闻，寻找这样一种感觉。冲突最激烈时我们差点离婚。
现代城
房地产发展商现在在社会中，是一个特别尴尬的角色，不是原来批判炒房地产那样的尴尬，而是没有一种理论支持。
我们这个公司的成长当然与现代城紧紧联系在一起。现代城这个名字是北京市一轻局的领导起的，他们是地主方，已经起好了名字。我觉得这名字还可能，没想到现在能成为一种概念，惟一考虑不妥的是不平和，现代过一段就不现代了。
做房地产一要看地段二要看时间，有许多项目地段选得很好，资金也很有实力，做砸了就因为房地产周期的经济波动。你要在高潮进货，低谷时往外推就做反了，再有能耐也没办法。
现代城原来是北京二锅头酒厂，一星期出酒糟的两天根本就没法进去，出酒糟的臭味连国贸大厦都能闻到。我自己下决心建现代城之后，我又派两个助理看了一圈回来，向我汇报，我说你们不要两个人一起汇报，一个一个说，两人你一言我一语，就没独立判断了。另一个委婉一点，也说这项目不能做。我要说服大家，先得把我老婆拉着一起去看。走到现在二号楼这个地方原来是个仓库，开始下雨了，里面全是烂泥，臭得不得了，也走不出来了，张欣捂着鼻子说，这地方真不行，别做了。
我回去后一个个做工作，我以为关键要看时间。我们至少在两年以后做，两年以后意味着京通快速路要通车，复八线地铁要通车，这儿就像长安街一样，成为长安街的延伸。而通惠河两岸原来长着芦苇，臭得不得了，按北京市规划，只要高碑店污水处理厂二期工程一通过验收，这河就变成清河。为这事，我专门跑到高碑店去看污水处理厂建到什么程度。我说如果这几个条件具备，我们做四十万平方米，住上三千多户人家，四边全是路，是个不错的小区。他们说，咱们也没做过房地产，就听着吧。
我研究过北京的整个城市格局，解放前主要沿南北走向建设，整个中轴线是政治中心，也是建筑中心。解放后因为中轴线不可能发展，所以长安街两边成为新的发展方向。改革开放基本在西边发展，那时东边三环路上两边是白杨树，路两边晒着玉米。东边规划时，当时故意开出一片区域，涉外饭店、涉外使馆、外国记者都集中在这里，使这里正好成为改革开放的前沿，所以改革开放后一下子发展起来。东三环、东二环这个区域汇集了北京市70％的四星、五星级宾馆，这个区域就成了新的发展线，现代城在这区域边上，有互补性。
香港人到北京选地，都把天安门、故宫、中南海作为中心点，认为离这点越近越是好地，像东方广场、新东安、恒基中心、新世纪……实际上北京整体规划是一个锅的形式，二环内不能有太高的建筑，限制是四十五米，恒基中心做到八十多米已经破天荒了，缺少发展空间。
按揭
我以为中国的经济周期不像西方那样，规律性地多少年波动一次，股票、利率都是晴雨表。中国经济在从计划经济向市场经济转型中，就是一些突发性，政策性的事件，影响非常大。
我认为在住宅发展上有两个机会，如果是这两个机会来的话，市场一定会火爆。这两个机会，第一个是银行的按揭，一出台就能把购买力放大了。一百万的房子，银行提供八十万的比例就会相当大，而且人们也普遍都会有信心。一开始做现代城，我就感觉到要启动按揭这个机会，我想这个机会一定要抓住。不管天上下的是雨还是油，你一定要有个容器把它抓住，这个容器就是现代城。
1999年春节把我们等得苦得不得了，我觉得这个事1998年就应该成了，怎么这么困难？想着它应该马上到的，它就是不到。我们请来了建设银行行长，跟他讲银行按揭如何好，我说你给国企放款回不来，中国个人借的款肯定都会还。他说我担心的主要是银行风险，你能把我说服了，我们就可以进一步研究。我一狠心，提出由我们发展商存款给客户做担保，个人按揭如果按月不还款，银行追不过来，我可以给你建设银行账上存上几千亿万。客户不付款，你就从我们账上把这钱划过去，我们负责去追他。因为他住的是我们的房子，我们让保安天天去催，不怕他不交。最后他说，这样细想倒也没什么风险了。我们找到了支行的行长，他说，我们五十年代就给个人贷过款，买牛买驴贷款，一分钱没收回，现在还欠着呢，不贷！结果又是一个月过去，还是不贷。我们是等着天上掉馅饼，它就是掉不下来。
后来我和张欣在钓鱼台参加一个世界经济论坛，又碰到建行行长问起我们的情况，问按揭办了没有，我说一分钱没办，还是不放心，观念的问题。行长着急了，把他助理叫来，说你去过问过问这事，这不是对一个项目的问题，是启动中国经济的问题。他助理说，那我这是拿着上方宝剑了，过了一星期，建行各处的人召集起来开会，开始放按揭款了。
这时，突然工商银行北京分行的行长找我，说现代城项目我们也要来做按揭。我说建设银行在做，他们也做得挺好，建行行长已经在现代城现场两次办公了。他们说我们的服务比他们还好，我们直接把终端机接到你们现场。工商银行的速度特别快，建行一看他们速度快，就比着干。然后中国银行一看这业务好，也来了，招商银行也要来签协议，这是一个皆大欢喜的事。银行按揭在短短一年之内发展得很快，给我们帮了大忙。
第二个时机我一直等着，还没有等来，就是二手房市场，二手房市场现在把很多人的购买欲望压住了。你可能已经有了一套房，70平米，已经住了二三十年，可能不愿住了。可若这套房不出手让我买新房，一是资金上有问题，另外把这房放在那里也是个浪费。要是这套房出手。银行按揭又能给帮助，我为什么不住好房子？二手房市场现在嚷嚷了两三年，就为东一个章西一个章，到处卡而无法启动。其实就是一个大的交易所，去的话二十分钟办完不就得了吗？我觉得这是一个更大的机会，北京大约是两亿平米的公房，这其中如有10％的人想换房，就是两千万平米。两千万平米对市场的影响非常大，而且这部分人的购买力已经压抑了很多年。
媒体
我觉得一个人在一个环境里呆久了，会变得懒惰，因为听同样人的话，接触水平一样的人，就会形成思维定势，跳不出去。所以我有意识地经常要走出去，换换状态，包括到国外去看人家的生活方式。去年到青藏高原，缘由是因为《阿姐鼓》里的音乐，它使我感觉到～种对生与死新的理解。在西藏你感觉到一种崇敬，那是一个特别干净的地方，大自然、天空都干干净净。在那里有超脱了世俗的感觉，居高临下，老有一种想山下人在干什么的优越感，实际山下是根本看不到的。等到下山，就发生了邓智仁挖现代城销售人员的这档事。
我想是克林顿、莱温斯基事件给我感触很大，我觉得这个社会真的变了。不管社会主义还是资本主义，中国也好美国也好，都要允许媒体说话。当时全世界媒体都在说克林顿与莱温斯基，恨不得全世界的人能把克林顿的裤子扒了，但他尽管脸上很憔悴，还得出来参加晚会，会晤外国记者，这压力有多大！这说明人还要有专业化的精神，还得强大；说明这个社会已经是一个公开化的社会，不要想隐瞒什么事。媒体公开与社会公开，实际形成了一个良性的监督机制。
有人把那一段时间我对媒体的态度称作危机攻关，我只是对媒体的曝光采取了配合的姿态。因为我感觉到，你从事的这个行业和你的工作要给别人带来价值，你所提供的产品与你的经营理念就要经得起别人的检验，否则你这个人与你干的事都不可能长久。
后来现代城被越来越多的人认可，大约首先是因为它的创新理念。建筑的发展来自三个方面的影响，第一是人们操纵与驾驭原子的能力，主要是指原材料与设备。原来用普通的木头、石头盖房子，只能盖固定的高度，超过一定高度就没法盖了。农村的房子，大梁的长度就决定了房子有多大。变成钢筋混凝土的，高度跨度就都有了变化。人们控制原子、分子的能力在发生变化，它体现在，一是钢铁二是玻璃，成本大幅度下降。原来炼钢很麻烦，现在大量钢材卖不出去；现在的一座大楼所用玻璃的量，可能超过古罗马一个国家所用的玻璃的量。第二是能源的影响，实际上只有一个根本能源，就是太阳。太阳让树吸收，树到了底下变成煤；让动物吸收，让鱼吸收，压到海底下变成石油；还有电，原动力也是太阳。建筑里使用什么样的能源，对建筑的影响和发展是很大的。第三是信息的影响，信息与网络时代的到来，改变了许多规则。原来的生活方式是在特定时间，八点钟一定得上班，你干什么他干什么，规定得清清楚楚。现在，随着信息越来越畅通，工业时代的界限正越来越模糊，在家里也可以办公。以后的情况，应该是家不像家，办公室不像办公室，而且这样的形式可能是最有效的形式。
从这三方面出发，我们把sOHO的观念作为突破口，强化材料结构上的创新，对最有效形式的追求得到了大家认可。
效果
一潘石屹让张欣来回忆现代城设计过程中因为创新而引出的争论，张欣说一
最开始做现代城公寓部分设计时，我们希望给市场提供较有品味的房子，但并不知道什么叫好房子。我在欧洲、美国、香港呆过，欧洲美国的房子大，香港则比较注重使用率。构想把两者结合起来，又要空间大，又不要造成浪费。怎么叫不要有浪费？比如开始发现设计师有一个惯性思维，一进门就要有一个玄关。玄关这个东西来自日本，可能也是从咱们四合院的布局传过去的，强调隐蔽性。四合院隐蔽是应该的，它一家几室同堂，那么大的门脸。现在在有限空间里还要划出这么一块，也没什么见不得人的东西，都是自己家里人，我们就认为一定要把这样的东西从惯性中去掉。
另外有很多人说我这睡房要20平米？30平米？40平米？在没有限制的情况下，当然越大越好。在有限情况下，究竟怎样才叫合适呢？我们把空间分成白天的区域与黑夜的区域，睡房属于黑夜的区域，客厅是公共区域，属于白天。我们尽量把最好的朝向、最好的光线献给白天的空间，黑夜就为睡觉，睡觉你还要拉上窗帘，所以睡房的空间就可以让给客厅。
