第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
案例：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利
2006年10月9日，王某与鼎盛房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定购买鼎盛公司开发建设的“心悦广场”18栋楼商业用房两层，并约定“商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告、广告灯箱等”。房屋交付使用后，鼎盛开发公司为了盈利，在18号外墙面设置广告牌收取费用。因此广告牌的设置影响了王某的生活，故王某向法院提起诉讼，请求法院确认原被告签订的商品房买卖合同中的约定无效。
本案涉及的是建筑物区分所有权的问题。根据《物权法》第七十条的规定，王某所在楼宇之外墙面应属于该栋楼全体业主共有，开发商如需使用房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。因此，开发公司利用其优势地位，通过格式条款与客户约定将外墙面使用权归其所有，其有权设置广告牌、广告灯箱等，是违反法律规定的，法院应支持王某的诉讼请求。
第七十一条【业主对专有部分行使所有权】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
案例：公有住房出售协议违约纠纷案
原告甲公司于1985年底建有六层公有住宅楼房，位于银川市金凤区某路一号院一号楼，其中的一号房间位于一层且临街，分配给本公司职工被告张师傅居住。1996年住房制度改革中，甲公司以成本价每平方米600元向职工出售公有住宅楼房。在折算了工龄等项优惠后，张师傅以36000元价款，购买了建筑面积60平方米的一号房间。依照有关规定，公有住房出售并由买受人住用5年后，依法可以进入市场流通。2001年9月1日，为办理房屋进入市场流通所需的房屋所有权证，以原告甲公司为甲方与被告张师傅为乙方，双方补签了一份《公有住房出售协议书》。协议书约定由乙方享有一号房间的所有权外，但在第五条约定：住房出售后，甲方负责国家规定保修期内的正常维修；保修期过后，乙方负责自用部分的维修，甲方负责一号楼外墙面、走廊通道及其他共用部位的维修。第六条约定了售出房屋的管理办法：1、未经甲方同意，乙方不得实施挖门、开窗、打隔墙等改变房屋结构的行为，不得移动设备位置，不得在房上加层，否则应负责恢复原状，拆除违章建筑；2、售出的房屋不得出租，乙方要改变房屋使用性质，必须经甲方同意，并办理有关手续；3、乙方要爱护房屋共用部分，不得侵占房屋共用部分，也不得妨碍他人对房屋共用部分的正常使用。协议签订后，被告张师傅取得了一号楼一号房间的所有权证。2003年，张师傅在一号房间的临街墙上开挖了门窗。原告甲公司认为张师傅的行为违约，在劝阻无效后提起诉讼，要求张师傅将该房屋恢复原状。被告张师傅辩称：一号楼虽然由原告建设，但原告已将该楼房出售。现在原告既不是一号楼的业主委员会，也不是一号楼的物业管理者，更不是一号楼的房屋所有权人，无权因一号楼的使用问题起诉被告。原告向被告出售一号楼一号住房时，双方确实签订过协议，该协议第六条里也确实有“不准开门、挖窗”等规定。房屋既然出售，买受人就是房屋新的所有权人，依照《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第七十一条的规定，有权对自己的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。协议第六条侵害买受人对房屋的所有权，违反了《民法通则》的规定，是无效条款，没有法律约束力。被告只是对自己的房屋依法行使所有权，并不违约，应当驳回原告的起诉。
法院审理认为：双方当事人所签的《公有住房出售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，应当认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，“依法成立的合同，受法律保护”。被告张师傅在取得一号楼一号房间的所有权后，违反双方所签协议的约定，未经原告甲公司许可，任意在一号房间墙上开挖门窗，改变了一号楼的承重结构，且对楼上住户造成不安全隐患。《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”在张师傅违约后，甲公司有权要求张师傅依照《民法通则》第一百三十四条第一款第（五）项的规定，恢复一号房间原状。据此，判决张师傅将房间中私自开挖门窗的改动部分恢复原状。
第七十二条【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
案例：业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务
赵青与王刚两家为上下楼邻居。赵青住在2楼202号，王刚住在102号。2005年，王刚一家为腾出一间房屋在一楼开个便利店，把厨房挪到了已经封好的阳台上。由于阳台没有下水、煤气管道，需要将自来水管道、煤气管道、下水管道进行改造。刚开始施工的时候，敲打的声响不免影响楼上的赵青家，赵青看到王家施工的方法欠妥，提醒了王家，但王不以为然。一个月后，王家改造完毕，开了一家商店。并将写有字号的霓虹灯招牌挂在二楼与三楼间。开业一个星期后，由于王家改动的地方施工不当，造成下水道堵塞。赵青家的水排不出去，将地板泡坏，广告牌的搭建也影响了赵青家人的休息。协商未果后，赵青提起了诉讼。
在本案中，王刚对下水管道进行改建的行为，以及在二楼与三楼之间搭建广告招牌的行为都侵犯了赵青的权利。根据《物权法》的规定，侵犯了赵青建筑物区分所有权的共有部分的权利。另外根据《城市房产毗邻房屋管理规定》的规定，对于共有部分事实上的处分，应经相关人共同决定，因此，王刚的行为违反了法律规定，应对赵青的损失予以赔偿。
第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
案例：业主共有的绿地被侵害，个人起诉遭败诉
2006年6月，张良花了60余万元购买某市某区新开发的小区中的一套房。购房前开发公司明确书面告知，张良所购1号楼与2号楼之间为公共绿地，张良入住后，按时足额地缴付绿地等公共设施养护费用。2007年10月下旬，开发公司在该小区1号、2号住宅楼之间开始建设燃气调压设施，张良很不满，与开发公司协商无果，遂将其诉至法院。请求法院判决开发公司排除妨碍，恢复施工前绿地原状。法院判决不予支持张良的诉讼请求。
《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。本案中，关于张良要求开发公司恢复原公共绿地，该权利应由小区全体业主或该小区成立后的业主委员会作为权利人行使，现张良个人主张该权利缺乏法律依据，所以难以获得支持。
第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
案例：建筑区划内的车库应当首先满足业主的需要
某房地产开发公司准备建造一座18层住宅楼，一楼为地下车库。该公司办理完手续后开始兴建房屋，2005年底该楼竣工，2006年2月，该公司开始做广告售楼，2006年3月陈先生等人先后与该房地产公司订立售房合同，合同并未约定地下车库的归属问题，但是2006年6月，陈先生等搬进该楼后发现房地产公司已经将该楼20多个地下车位卖给了某建筑公司，陈先生等人与房地产公司协商未果，遂向人民法院起诉。
在本案中，购房合同中并没有约定车位、车库的归属问题。根据《物权法》的规定，车位、车库的归属有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，法律没有对此有明确规定，但是至少要保证小区业主的需要。在本案中，合同中没有明确约定的情况下，房地产将车库处分给建筑公司，应当保证业主在合理价格水平上的停车需要，否则应承担相应责任。
第七十五条【业主大会、业主委员会设立】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
案例：欠缴物业管理费不影响业主委员会委员参选
某小区业委会重选过程中，辖区社区居委会向全体业主发布公告称：参选业委会的业主“必须履行业主义务，按时缴纳物业管理费”。政府相关部门工作人员在李某咨询时，也口头答复“不缴管理费，不具备业主委员或筹备委员的条件”。业主李某因与物业公司就空调噪声问题产生纠纷，欠缴了管理费，也不被物业公司认同参选资格。李某不服，于2007年11月1日向区人民法院提起诉讼。
法院经审理，认为本案争议的焦点是物业管理费的缴纳应否作为业主参选业主委员会委员的资格前提。从本案来看，存在两个法律关系：业主与物业公司之间的合同关系；业主对某小区建筑物区分所有权的物权关系。这两种法律关系彼此独立，不存在牵连关系。依本条第一款规定，业主可以选举业主委员会。业主委员会是业主行使其成员权，对区分所有建筑物共同事务进行管理的具体形式，即业主参选业主委员会的资格是基于其建筑物区分所有权获得的。业主拖欠物业管理费，属于债的不履行，物业公司可以以违约为由起诉业主，但不能以此剥夺业主竞选业主委员会委员的资格。
第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
案例：物业公司未依法获得委托业主不能拒付物业费
