金某因拖欠物业费和取暖费，被某物业管理公司起诉，金某称不交物业费是由于某物业公司进驻时没有征求其意见。对小区进行托管应该得到足够业主的同意，未经同意前来服务，是强行服务，因此不存在欠物业费之说。某物业公司则称公司与物业管理委员会签有临时托管协议，属于合法进驻。
解决本案争议的前提是确认某物业管理公司的法律地位问题，即某物业管理公司是否是该小区合法的物业管理机构。本案中，某物业管理有限公司是由物业管理委员会全权委托对某小区进行临时托管的。临时托管也属于对小区进行物业管理的一种形式，依《物权法》七十六条第四项的规定，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人须由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。因此，由物业管理委员会委托某物业管理公司的进驻程序是不合法的。其必须由小区的业主委员会召开业主会议，经过专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，方可与某物业管理公司签属临时托管合同。因此，某物业管理公司不具有作为该小区物业管理机构的主体资格。至于金某所拖欠的物业费，因某物业公司已按照托管协议作了部分履行，已经形成了事实合同，业主应对其实际提供的服务支付相应费用。
第七十七条【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
案例：业主将住宅改变为经营性用房的应当经有利害关系的业主同意
2007年初，我市某区一街道拓宽改造工程完工。伴随着该工程的完工，周边的商业环境也越来越好，幸福小区一号楼紧临该街道，于是一些临街底层住户纷纷对自己的房子进行改造，有的自营饭店，有的变成棋牌室。可是这样对楼上住户的正常生活造成了很大的影响。于是楼上与底层住户协商未果后，将他们告上了法庭。
在本案中，一层住户擅自将住宅改为经营性用房。“住改商”必须遵守法律的相关规定，还需要依据商品房屋建造的规划。《物权法》把是否保留“住改商”的决定权交给了业主。本案中临街底层住户擅自将住宅改为经营性用房，既不符合商品房屋建造规划，也未征得业主同意，受害人可以要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。
第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
案例：违反物业服务合同被判支付物业服务费
李某、季某系玫瑰园小区内停车库的业主，该车库建筑面积为1020.18平方米。2006年6月1日，友邦公司受银川市玫瑰园小区业主委员会委托，进入玫瑰园小区进行物业服务，同月6日友邦公司与玫瑰园小区业主委员会签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》签订后在银川市房屋管理局备案登记。该合同约定：合同期限为3年，由友邦公司为玫瑰园小区提供物业服务；物业服务费商业用房（含门面、车库、写字楼、幼儿园等）按每月每平方米建筑面积一元计算，每月21日至25日向友邦公司缴纳；业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日百分之三的标准向友邦公司支付违约金。《物业服务合同》签订后，友邦公司为玫瑰园小区提供物业服务。李某、季某一直未就停车库向友邦公司缴纳物业服务费。友邦公司遂起诉至法院，请求李某、季某给付停车库自2006年6月1日起至2006年7月31止的物业服务费2040元，以及给付自2006年6月26日起至2006年8月15日止的违约金2233.8元。
法院认为：一、玫瑰园小区地下停车库属于该小区建筑区划内，李某、季某是该停车库的产权人是双方不争的事实，因此李某、季某具有玫瑰园小区业主身份，小区的业主大会就小区的物业管理事务作出的决定对包括李某、季某在内的全体业主具有约束力。二、《物业管理条例》规定了业主大会、业主委员会作出决定的程序，并赋予了业主委员会代表业主与业主大会选聘的物管企业签订物业服务合同的职责，但对业主委员会基于违反程序规定作出的决定而与他人签订的合同的效力，《物业管理条例》没有作出规定。选定物管企业的程序是否符合相关规定，属于业主自治管理组织的内部事务，不应成为合同无效的理由。对合同相对方即物管企业而言，其没有义务审查业主委员会与之签订合同前是否经过相关程序以及程序是否存在瑕疵，事实上也难以进行这样的审查。只要业主委员会具备形式上的资格要件，物管企业就有理由相信其已经通过正当程序能够代表业主签订物业服务合同。如果业主认为业主大会或者业主委员会的行为侵害了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。但在合同被依法撤销或者被确认为无效之前，《物业服务合同》应当作为物管企业提供物业服务、向业主收取物业服务费用的依据。因此，李某、季某以程序违法为由主张业主委员会与友邦公司签订的《物业服务合同》无效，并以此作为不支付停车库物业服务费的理由，不予支持。故判决李某、季某给付友邦公司物业服务费和违约金。
第七十九条【建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
案例：业主有权知道维修资金的使用情况
周某称，其在办理房产证时，缴纳了总房款2%的维修资金，但现在几年过去了，听说一些业主已经申请动用维修资金。但具体小区维修资金使用情况如何，还剩多少，他毫不知情。
根据《物权法》第七十九条的规定，维修资金的筹集、使用情应该定期公布，业主对其享有知情权，公布的方式应当满足业主了解相关信息的要求。
第八十条【建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
案例：业主应当按照规定缴纳物业费用
银川市某小区是一栋18层的高层住宅，辛某住在该小区C座的一层，以自己从不会使用电梯为由，拒绝缴纳电梯运行费。他的主张能成立吗？后来辛某将其房屋单元转让给了纳某。纳某事后才发现辛某还拖欠着部分物业管理费和部分公共维修基金。在这种情况下，为了缴纳这些费用，应当由谁出面主张权利？纳某能以这部分费用系辛某拖欠为由，拒绝承担吗？
本案涉及物业费用的收取、管理与使用的问题。根据《物业管理条例》的规定，业主应当按照国家有关规定缴纳专项维修基金和按时缴纳物业服务费用。《物权法》第八十条也作了进一步的规定。本案中提到电梯运行费用属于共有部分的维修与管理费用，根据《物权法》第七十二条的规定，辛某不能以其不使用电梯为由，拒绝缴纳该项共同费用。至于在本案中辛某拖欠的物业管理服务费和公共维修基金则应区别对待。因为缴纳物业管理服务费是业主在物业管理服务合同中负担的主合同义务，有权收取物业管理服务费的权利人是物业管理公司。而公共维修基金的筹集、使用和管理则是由业主大会依据多数人决定的原则审议决定的，应当由该小区的业主委员会出面收取。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，辛某将其房屋转让给了纳某，纳某就成为新的业主，纳某事后发现辛某拖欠物业费用，这是他们之间的内部关系，应该由他们协商解决，所以纳某不能以费用由辛某拖欠为由而拒绝承担。
第八十一条【建筑物及其附属设施的管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
案例：业主不满物业公司服务的解决办法
由于不满物业公司的服务，某小区新一届业主委员会要求解聘现任物业管理有限公司，重新聘请物业公司。但是，小区内新旧两届业主委员会同时并存，且持不同意见。面对这种情况，有关部门要求业主委员立即停止工作，重新选举，由选出的新业主委员会选聘物业公司。而物业公司在合同到期的情况下，只好等待新业主委员会的决定。
目前，开发商在小区建设时，一般自行选定前期物业管理公司，在业主大会召开和业主委员会成立之前，负责小区的管理工作，一些前期物业管理公司就是开发商的下设单位，一旦其管理不能让业主满意，业主想炒掉开发商聘请的物业公司时，往往困难重重。《物权法》第八十一条的规定，对业主维护小区居民的共同权益提供了法律支持。因此，本案中，业主解聘开发商指定的物业公司，如果符合《物权法》规定的程序和业主比例的，物业公司无权反对。
第八十二条【物业服务企业或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
案例：物业无权自行决定提前关小区的大门
2007年11月9日，某小区业主李某向物业公司投诉，物业公司宣布从12月1日开始每晚22时关闭小区南门，这意味着晚归的业主将围绕小区绕行20分钟后才能回家，此举非常不人性化。物业公司称，此举是主要是考虑到晚间小区治安的需要。
根据《物权法》第八十二条的规定，物业与业主之间是被委托与委托关系。在此前提下，物业公司在对建筑区划内的建筑物及附属设施开展工作时，都应该得到业主授权。本案中，小区大门属于全体业主拥有的公共部分，其开放与否只有在业委会或2/3业主表决通过并授权后，物业公司才可以具体操作。而该小区物业公司在未征得业主同意情况下，作出提前关闭大门的规定是不妥当的。
第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
案例：顶层房主擅自搭建房屋被判拆除
金龙家园业主委员会系银川市某区金龙家园小区业主选举成立的业主委员会，张某居住金龙家园小区某栋楼房，系该栋房屋顶层，其私自在其房屋的楼顶搭建房屋一处，金龙家园业主委员会及该小区物业管理服务公司多次要求张某予以拆除未果。金龙家园业主委员会遂向法院起诉，要求张某将其自行搭建的违章建筑拆除。
法院认为，根据我国《物权法》第八十三条的规定，业主应当尊重法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案中，张某自行搭建的房屋所占用楼顶部分，属于业主共有，而不属张某专有使用，其行为属违章搭建行为，违反我国的相关法律规定。该行为亦侵害了金龙家园全体业主的合法权益，故金龙家园业主委员会有权依法要求张某拆除所搭建的违章建筑，故对金龙家园业主委员会的诉讼请求予以支持。
